住宅性能評価書とは。記載内容と再発行方法。あとから取得する方法も説明

住宅性能評価書とは

住宅性能評価書とは、国土交通省に登録された住宅性能評価機関によって作成される書類です。
住宅性能表示制度は、2000年4月施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」のなかにある制度のひとつで、同年10月から住宅性能評価書の交付が開始されました。

住宅性能評価書は、「フラット35S」などの住宅ローンの優遇金利、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）、地震保険料の割引制度の適用を受けるときなどに必要な書類のひとつです。

住宅性能評価書には、設計段階で審査を受ける「設計住宅性能評価書」と、施工中の検査を受けたうえで発行される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。
いずれも申請義務がなく任意での取得となります。そのため、施主本人が申請をしない限り、書類が作成されることはありません。

ただし、ハウスメーカーによっては、住宅性能評価書の発行が標準仕様になっていることがあります。この場合、施主が依頼しなくてもハウスメーカーが住宅性能評価書を取得しています。
住宅性能評価書を過去に取得したものの紛失した方は、「住宅性能評価書の再発行方法」をご確認ください。

「住宅の着工時に申請していない」「申請が間に合わなかった」などの理由で、住宅性能評価書を初めて発行する方は、「あとから住宅性能評価書を発行する方法（着工後・中古住宅）」をご確認ください。

住宅性能評価書を取得するメリットや必要性

住宅性能評価書を取得するメリットは、記載された10分野について第三者からの評価を得られることですが、それだけではありません。
金銭に係るメリットを享受できる場合もあり、状況によっては金額も大きくなるため、取得する必要性が高い書類のひとつといえます。

たとえば、以下のようなメリットがあります。

• 住宅ローン（フラット35S）の金利引き下げに利用できる
• 住宅ローン減税の省エネ基準を満たしていると証明できる
• 耐震等級割引など地震保険料の割引を受けられる
• 贈与税の非課税枠が拡大される
• 欠陥住宅などのトラブル時に紛争処理機関を利用できる

住宅ローン（フラット35S）の金利引き下げに利用できる

フラット35Sは、省エネ性や耐震性などの高い性能を持つ住宅を取得する場合に借入金利が引き下げられる制度です。
金利が引き下げられることで、支払う利息が減り負担を軽減できます。
また、フラット35Sの適用を受けるためには、建設段階でいくつかの検査を受ける必要があります。住宅性能評価書を提出することで、その検査の一部を省略できる点もメリットです。

「設計住宅性能評価書」を取得した場合はフラット35の設計検査を、「建設住宅性能評価書」を取得した場合は設計検査・中間現場検査の両方を省略できます。

フラット35Sには耐震性や省エネ性など4つの基準があり、いずれか1つ以上を満たす必要があります。耐震性で基準を満たす場合、金利Aプランでは耐震等級3または免震建築物、金利Bプランでは耐震等級2以上であることが必要です。

※参照：フラット35『「建設住宅性能評価」以外の検査、制度等を活用して設計検査、中間検査を省略する場合の物件検査（一戸建て等）』
※2026年6月執筆時点

住宅ローン減税の省エネ基準を満たしていると証明できる

住宅ローン減税を受ける際は、住宅が「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかに該当することを証明する必要があります。

このうち、「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」を証明する書類として、建設住宅性能評価書を利用できます。書類を証明書として利用するときは、以下の等級を満たしていることが必要です。

• ZEH水準省エネ住宅の場合：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 省エネ基準適合住宅の場合：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上

なお、設計住宅性能評価書やBELS（ベルス）評価書、フラット35適合証明書は、住宅ローン減税を受ける際の証明書としては代用できません。

※参照：国土交通省『住宅ローン減税』『令和4年度税制改正における住宅ローン減税の延長 Q&A（2022.7）』
※2026年6月執筆時点

耐震等級割引など地震保険料の割引を受けられることがある

住宅性能評価書に耐震等級1〜3級に該当すること、または「免震建築物」に該当することの記載がある場合は、地震保険料の割引を受けられます。

耐震等級1で10％、耐震等級2で30％、耐震等級3で50％、免震建築物で50％の保険料が割引になります。なお、耐震等級と免震建築物の両方を満たしている場合には、いずれか割引率の高いほうが適用されます。設計段階で発行される「設計住宅性能評価書」の写しがあれば、住宅の引き渡し前（完成前）でも地震保険の割引を適用したうえで契約が可能です。

贈与税の非課税枠が拡大される

資金援助を受けてマイホームを購入・新築する際、「住宅性能評価書」を提出することで贈与税の軽減が可能です。

父母や祖父母などから住宅購入資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。非課税限度額は、「省エネ等住宅」であれば最大1,000万円、その他の住宅では最大500万円です。省エネ等住宅であることを証明する書類として、「建設住宅性能評価書」を利用できます。なお、設計住宅性能評価書は証明書類として利用できない点に注意が必要です。

たとえば新築住宅の場合、省エネ等住宅として非課税限度額の特例を受けるには、以下のいずれかを満たす必要があります。

• 省エネルギー性能：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 耐震性能：耐震等級2以上または免震建築物
• バリアフリー性能：高齢者等配慮対策等級3以上

なお、この特例には適用期限があり、2026年12月31日までに金銭の贈与を受けることが必要です。

※参照：国税庁『No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』
※2026年6月執筆時点

欠陥住宅などのトラブル時に紛争処理機関を利用できる

住宅に欠陥などのトラブルがあったとき、「建設住宅性能評価書」を取得していれば住宅専門の紛争処理機関を利用できます。弁護士や建築士などの専門家による紛争処理手続き（あっせん・調停・仲裁など）にかかる費用は、この制度を利用すれば、原則、1件につき申請手数料10,000円のみです。

裁判を起こすよりも安価かつ迅速に紛争処理を図れることがメリットです。

※参照：国土交通省『住宅紛争処理制度』
※2026年6月執筆時点

住宅性能表示制度で発行される2種類の「住宅性能評価書」

住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

どちらの書類も、建物の着工前に申請をしなければ発行できません。申請は、建築会社やハウスメーカーなどを通して依頼することが一般的です。

設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書の申請の流れは、以下のとおりです。

すでに住宅の着工が始まっている場合や、建売・中古住宅を購入する場合、「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」は、原則として新規で発行できません。
なお、着工後に発行する場合は、「既存住宅性能評価書」であれば発行可能です。発行方法や詳細は「あとから住宅性能評価書を発行する方法（着工後・中古住宅）」をご確認ください。

ここでは、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の取得方法をご説明します。

• 設計住宅性能評価書の発行場所・取得のタイミング
• 建設住宅性能評価書の発行場所・取得のタイミング

設計住宅性能評価書の発行場所・取得のタイミング

設計住宅性能評価書とは、登録住宅性能評価機関が住宅の設計図などに基づいて作成した「住宅性能評価書」を指します。国が定める性能評価項目、性能評価基準に基づき、公正中立な第三者機関によって評価されたことを証明する書類です。

書類の申請は、建築会社やハウスメーカーを通して行うことが一般的です。申請のタイミングは、着工前と早い段階です。マイホームの建築・購入を計画している時点で、住宅性能評価書の発行を想定していることを伝えておきましょう。

建設住宅性能評価書の発行場所・取得のタイミング

建設住宅性能評価書とは、検査を行ったうえで作成した「住宅性能評価書」を指します。登録住宅性能評価機関による検査は原則4回以上で、工事の段階に応じて実施されます。
「設計住宅性能評価書」同様、国が定める性能評価項目、性能評価基準に基づき、公正中立な第三者機関によって評価されたことを証明する書類です。

こちらは、住宅建築時の検査に基づいて書類を作成しますが、申請は原則、着工前に行う必要があります。そのため、「住宅性能評価書」と同様に、マイホームの建築・購入を計画する段階で建築会社などに、住宅性能評価書の発行を希望する旨を伝えておきましょう。

住宅性能評価書における評価項目

住宅性能評価書の評価項目は全10分野、33項目です。

住宅性能評価書において、評価・表示が必要な「必須項目」として以下の4分野があります。

• 構造の安定に関すること（耐震性など）
• 劣化の軽減に関すること（耐久性）
• 維持管理・更新への配慮に関すること
• 温熱環境・エネルギー消費量に関すること（省エネ性）

その他の選択項目として、以下の6つの項目があります。

• 火災時の安全に関すること
• 空気環境に関すること
• 光・視環境に関すること
• 音環境に関すること
• 高齢者などへの配慮に関すること
• 防犯に関すること

各項目は「等級1」などの等級で評価され、数字が大きいほど性能が高いことを意味します。

住宅性能評価書・長期優良住宅・BELS評価書の違い

住宅の性能を証明する制度として、住宅性能評価書の他にも、長期優良住宅、BELS（ベルス）評価書などがあります。それぞれ目的や評価対象が異なり、主に以下の点に違いがあります。

各書類の詳細を見ていきましょう。

住宅性能評価書と長期優良住宅の違い

長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅を指します。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」で定められた制度です。耐震性や省エネ性など、複数の性能基準を満たす住宅計画を所管行政庁に申請し、認定を受けることで、税制優遇や住宅ローンの金利引き下げなどの優遇措置を受けられます。

住宅性能評価書と長期優良住宅には、以下のような違いがあります。

住宅性能評価書は等級の高低にかかわらず、申請すれば評価結果を受け取ることが可能です。
一方で、長期優良住宅は国が定めた基準を満たさなければ認定されない点にも違いがあります。

住宅性能評価書とBELS評価書の違い

BELSとは「建築物省エネルギー性能表示制度」を指します。

BELS評価書は、建物の省エネ性能に特化して評価することを目的とした書類です。評価結果が星の数（最大6）で視覚的にわかりやすく表示されることが特長です。ZEH住宅の補助金申請など、省エネ性能のみを証明したい場合などにBELS評価書を利用します。

住宅性能評価書とBELS評価書には、以下のような違いがあります。

分譲マンションの住宅性能評価書について

分譲マンションでも、住宅性能評価書が発行される場合があります。
すでに住宅性能評価を受けている場合、マンションの引き渡し時に渡された書類のなかに入っていることが一般的です。紛失などにより再発行する場合、住宅性能評価機関によって対応可否が異なります。

「評価を受けているかどうかわからない」「どの登録住宅性能評価機関が評価を実施したかわからない」というときは、不動産会社やデベロッパーなどに相談してみましょう。

住宅性能評価書を紛失した場合の対処法

「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」を着工前に申請し、書類を受け取ったことが確実なのであれば、まずは自宅で探してみましょう。
建物の引き渡しの際にさまざまな書類を受け取りますが、そのなかに住宅性能評価書が入っている可能性があります。書類に記載されている「性能評価」のマークや、書類を発行した機関名を目印に探してみましょう。

探しても見つからない場合は、建築会社や不動産会社（デベロッパー）を通じて、または評価機関に直接連絡し、再発行の手続きを行うことも可能です。

住宅性能評価書の再発行方法

着工前に申請し評価書を取得したものの、のちに紛失したケースでは、再発行を申請することが可能です。
住宅性能評価書の再発行は、住宅性能評価を依頼した登録住宅性能評価機関で申請できます。評価機関によって異なりますが、再発行には1通につき5,000円程度※の費用がかかります。

※参照：にほんのいえ評価センター『料金表』
※2026年6月執筆時点

通常、建築会社や不動産会社（デベロッパー）を通して評価機関に再発行の申請を行いますが、新築当時の申請者本人からの再発行申請しか受け付けていない場合もあります。

ただし、再発行申請をするには、評価書を発行した機関名や評価書の交付番号、交付年月日などの情報が必要です。住宅性能評価書を紛失してしまうと、評価機関名などの情報がわからないことも多いため、まずは新築当時に申請を代行した建築会社などに問合わせてみましょう。

その後、再発行申請を建築会社が代行するか、自分で直接行うかは、建築会社や評価機関によって方針が異なるので、案内に従います。

住宅性能評価書の再発行にあたり、建築会社へ問合わせる際の主な内容は以下のとおりです。

• 住宅性能評価書を再発行したい旨を伝える
• 再発行の手続きを代行してもらうことは可能か、本人からの申請が必要かを確認する
• 評価機関が本人からの申請のみを受け付けている場合は、申請に必要な情報を教えてもらう（評価機関名、評価書の交付番号、交付年月日など）

あとから住宅性能評価書を発行する方法（着工後・中古住宅）

以下に該当する方も、住宅性能評価書を発行できます。

• 建物の着工前に申請しなかった
• 中古住宅を購入した
• 今住んでいる住宅を売却するにあたり、取得を検討している

通常は、建物の着工前に申請を行う住宅性能評価書ですが、着工後でも発行が可能です。あとから発行できる制度を「既存住宅の住宅性能表示制度」といいます。「登録住宅性能評価機関」による検査を受けることで書類を発行でき、この書類を「既存住宅性能評価書」といいます。

評価機関や検査の内容によって異なりますが、検査および書類の発行には、数万円から200,000円程度※の費用がかかります。また、遠方では出張費がかかることもあります。

※参照：株式会社東日本住宅評価センター『住宅性能評価 料金表』
※2026年6月執筆時点

そのため、発行にかかる費用と、住宅ローン減税による控除額や地震保険料の割引額を比較し、住宅性能評価書を新たに発行するメリットがあるかを十分確認しましょう。

また、マンションなどの共同住宅では、共用部分の審査も必要です。共用部分においては、過去に評価を受けた結果があるかをまず管理組合に確認・相談してみましょう。過去の結果が残っている場合、有効期限内であればその結果を活用できる可能性があります。

既存住宅性能評価書における評価項目

既存住宅における評価項目は、性能表示事項10分野33項目のうち、「音環境」を除く9分野28項目と、既存住宅のみを対象とした2項目です。評価項目は、劣化などによる影響を反映できる項目に限られていることが特徴です。

既存住宅の評価項目は、以下のとおりです。

• 構造の安定
• 火災時の安全
• 劣化の軽減
• 維持管理・更新への配慮
• 温熱環境・エネルギー消費量
• 空気環境
• 光・視環境
• 高齢者などへの配慮
• 防犯

既存住宅性能評価書では、「地震に対する強さ」など、評価項目ごとに検査する分野を選択できるしくみです。これにより、必要な項目のみの評価を受けられます。
検査の結果が「等級1」を下回るときでも結果を表示できるよう、「等級0」も用意されていることも特徴です。

地震保険における住宅性能評価書の見方

「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」を確認することで、地震保険における「耐震等級割引」と「免震建築物割引」の制度が適用されるかどうかを判断できます。

各書類のなかで、以下の部分を確認してみましょう。詳しくはチューリッヒのネット火災保険のFAQでも確認できます。

適用される地震保険割引を確認する方法は？

■設計住宅性能評価書

■建設住宅性能評価書

「耐震等級割引」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する評価方法基準に定められた耐震等級、または国土交通省の定める等級を有している建物であるときに受けられる割引です。
等級は3段階に分かれており、等級に応じた割引率が適用されます。

※参照：一般社団法人日本損害保険協会『地震保険の保険料の割引制度について教えてください。』
※2026年6月執筆時点

「免震建築物割引」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する評価方法基準に定められた免震建築物の基準に適合する建物で受けられる割引制度です。50％の割引が受けられます。
なお、地震保険の割引制度は重複して受けられないため、割引率が高いものが適用されます。

耐火性能の証明には住宅性能評価書とは異なる書類が必要

火災保険の加入時に書類が求められることがある耐火性能については、住宅性能評価書では確認できません。住宅性能評価書の評価項目のひとつに「耐火等級」がありますが、これは火災保険で申告する「耐火建築物・準耐火建築物・省令準耐火構造」などとは異なる指標です。

火災保険加入時における耐火性能の確認には、主に以下の書類のいずれかが必要です。

• 建築確認申請書（第四面）
• 旧・建築確認申請書（第四面）
• 設計仕様書・設計図面
• 住宅金融支援機構（旧公庫）特約火災保険証券/契約者カードなど
• 建物構造（耐火基準）証明書

住宅性能評価書以外の書類でも火災保険・地震保険に必要な情報がわかる

住宅性能評価書では、地震保険の割引の適用となる「耐震等級」と「免震建築物」に関することを把握できます。なお、火災保険や地震保険の契約時に必要な情報は、住宅性能評価書以外の書類でも確認できます。

ここでは、チューリッヒのネット火災保険を例に、申告する情報と、その内容がわかる書類をご説明します。

なお、すでに火災保険・地震保険に加入している方は、加入中の火災保険・地震保険の保険証券を見ることで、建物に関する情報を把握できる場合があります。

耐震等級の証明書とは。発行方法とタイミング・取得のメリット

地震保険の割引制度は4種類。保険料例と適用に必要な書類

住宅性能評価書は地震保険の見積り・割引適用の際に使える

「住宅性能評価書」は、フラット35の金利引き下げや住宅ローン減税の他、地震保険の割引を受ける際にも利用できます。
書類はさまざまなシーンで必要になる可能性があるため、大切に保管しておき、いつでも提出できるようにしておきましょう。もし今、住宅性能評価書がない場合でも、再発行や、新たに発行することも可能です。

地震保険の「耐震等級割引」「免震建築物割引」では、地震保険料に最大50％の割引が適用されます。
保険料を抑えるために加入を迷っている方は、住宅性能評価書で自宅の耐震性を確認したうえで、保険料を見積ってみることをおすすめします。

すでに火災保険・地震保険に加入している方は、保険会社が発行した「保険証券」でも建物に関する情報の確認が可能です。手元に準備しておくことで、保険料の見積りがスムーズにできます。

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